Cos’è un mutuo su una casa e come funziona: spiegazione e significato con il consulente finanziario

Il mutuo è un tipo di prestito a medio-lungo termine, che viene richiesto solitamente quando vogliamo comprare casa. Si tratta di un prestito garantito, in cui viene stabilita un'ipoteca sulla casa. Ma come funziona? In breve, la banca ci presta dei soldi e dovremo restituire in rate che comprendono un interesse che paghiamo alla banca alla banca. Ma che differenza c’è tra tasso d’interesse fisso e variabile? E tra TAN e TAEG? Ma soprattutto: quanto possiamo chiedere di mutuo? E da cosa dipende la sua durata? E quali sono le strategie per risparmiare risparmiare?

In questo articolo vediamo come funziona un mutuo in parole semplici, così da avere tutti gli strumenti per non commettere gli errori più comuni.

Che cos'è un mutuo e come funzionano gli interessi

Prima di tutto che cos’è un mutuo, è un tipo di prestito che ha due caratteristiche fondamentali: è di media/lunga durata – da un minimo di 5 anni a un massimo in genere di 30, in alcuni casi anche 40 anni – e di importo elevato, solitamente non inferiore ai 50.000 euro e nell’ordine delle centinaia di migliaia di euro.

E infatti quand’è che richiediamo un mutuo di solito? Quando vogliamo comprare casa oppure ristrutturarla. E dato che si tratta di un sacco di soldi prestati, la banca per essere sicura di essere rimborsata si tutela con una garanzia, che nella stragrande maggioranza dei casi è l’immobile stesso. Cioè, se non riusciamo a ripagare il mutuo, la casa che abbiamo comprato diventa della banca. Ma andiamo per passi.

Come abbiamo detto chi concede il mutuo – che viene detto mutuante, cioè la banca – presta dei soldi al mutuatario – che siamo noi. E come facciamo a restituirli poi? Attraverso delle rate che noi pagheremo alla banca solitamente mensilmente, o a cadenza trimestrale o semestrale, per tutta la durata del mutuo. Chiaramente, la banca per avere un guadagno, in cambio del prestito ci chiede anche degli interessi, cioè una percentuale sulla quota prestata, e quindi le rate sono composte da due parti: una è la quota capitale, cioè quel pezzettino di debito che stiamo ripagando, mentre l’altra è la quota d’interessi. E su cosa viene calcolato l’interesse? Sulla parte di prestito che dobbiamo ancora restituire.

Per fare un esempio, se abbiamo richiesto un mutuo di 100.000 euro con tasso d’interesse annuale al 3% e ne abbiamo già ripagati 20.000, ci restano 80.000 euro da restituire, quindi la quota di interesse della nostra rata mensile sarà il 3% di 80.000, 2400, diviso per 12 mesi cioè 200€ di interessi.

Ora, esistono due tipi principali di interesse: quello a tasso fisso, cioè quando la percentuale di interessi che paghiamo in ogni singola rata è sempre la stessa per tutta la durata del mutuo, e il tasso variabile, in cui invece il tasso varia nel tempo a seconda del mercato, che può oscillare. C’è poi un terzo tipo di interesse che è quello misto, che alterna tasso fisso a tasso variabile.

E come vengono stabiliti questi tassi? Attraverso dei tassi di riferimento Europei: l’Eurirs per il tasso fisso e l’Euribor per il tasso europeo. Se variano questi indicatori, variano anche i tassi d’interesse applicati dalle banche. Ai tassi di riferimento va poi sommato il margine di guadagno stabilito dalla banca, che viene detto spread.

Per esempio, se l’Eurirs è al 3,2% e la nostra banca ha uno spread di 0,8%, il nostro tasso fisso sarà di 3,2% + 0,8% = 4%.

Si ma, qual è la differenza tra fisso e variabile? Cioè qual è il più vantaggioso? Dipende dalle situazioni: il tasso fisso è inizialmente più alto di un tasso variabile, ma ci dà più sicurezza, perché sappiamo sempre esattamente di quanto sarà la nostra rata, perché non tiene conto delle oscillazioni di mercato che potrebbero far salire i tassi. D’altro canto però i tassi potrebbero anche scendere, facendoci così pagare meno interessi! Viceversa il tasso variabile ha il vantaggio di essere inizialmente più basso e potrebbe nel tempo diminuire, ma anche aumentare facendoci pagare di più. Insomma, a seconda della nostra situazione finanziaria, di quanto ci possiamo permettere di rischiare e di quanto durerà il nostro mutuo, è più vantaggiosa una scelta rispetto all’altra.

Ok, questo è il quadro generale di un mutuo. Ma: come si stabilisce quanto ci verrà prestato, quanti interessi dovremo pagare e quanto durerà il mutuo?

Come viene stabilita la quota e la durata del prestito

La prima cosa da sapere è che la maggior parte delle banche finanzia solitamente fino a un massimo dell’80% del valore dell’immobile che vogliamo acquistare. Ci sono banche che concedono anche il 100%, ma si tratta di casi particolari, per esempio nel caso dell’acquisto della prima casa per i giovani sotto i 36 anni. E attenzione, per valutare il valore dell’immobile non viene considerato solo il prezzo a cui noi abbiamo pagato la casa, ma in più la banca fa un’ulteriore valutazione dell’immobile, cioè una perizia. Se con la perizia, la banca valuta che la casa vale meno rispetto al prezzo d’acquisto, l’80% verrà calcolato sulla perizia. Chiaramente si possono richiedere anche somme inferiori all’80%, ma bisogna tenere presente che il restante 20% – o di più nel caso di mutui con percentuale più bassa – dobbiamo pagarlo subito come acconto.

Facciamo un esempio pratico. Se la casa che desideriamo costa 150.000 euro, ma la perizia della banca la valuta 140.000, ci verrà concesso un massimo di 112.000 euro, cioè l’80% di 140k, non di 150k. I restanti 38.000, invece, dobbiamo pagarlo subito.

La seconda cosa importante è che – per assicurare che siamo in grado di pagare le rate per tutta la durata del mutuo – l’ammontare di una singola rata non deve superare l’⅓ del nostro stipendio mensile, quindi circa il 30%. Per questo motivo, prima di stabilire il valore delle rate, la banca esegue un’analisi del nostro reddito, cioè vengono richieste le ultime tre buste paga, quanto è stato guadagnato nell’anno precedente, qual è la propria situazione familiare (se si hanno figli a carico, per esempio), se si hanno altri prestiti in corso e se si ha un contratto di lavoro a tempo determinato, indeterminato oppure si è partita IVA. Nel caso del contratto a tempo determinato, per esempio, è fondamentale dimostrare di avere un capitale familiare sufficiente oppure un garante in grado di pagare per noi nel caso in cui perdessimo il lavoro.

Immaginiamo quindi di avere uno stipendio di 2000 euro al mese e riprendiamo l’esempio di prima. Questo significa che la rata massima che ci viene concessa è del 30% di 2000, cioè 600 euro al mese, che comprende quota capitale + interessi. E immaginiamo che la banca ci abbia proposto un tasso fisso del 4% annuo.

Ora, quanto durerà il nostro mutuo? La banca, basandosi sul nostro stipendio di 2000 euro e quindi sulla tassa massima da 600€, ci comunica che se vogliamo un finanziamento di 112.000 euro, il mutuo avrà durata minima 25 anni, cioè 300 mesi, così da avere una rata da 591 €. Si tratta di un calcolo complesso, esistono dei software appositi per farlo. Quello che dobbiamo tenere presente è che più è lungo un mutuo, più interessi dovremo pagare, trattandosi di interessi mensili e annui. Quindi: più anni = più interessi. Mentre meno anni, significa meno interessi, ma la rata deve necessariamente aumentare, perché dobbiamo estinguere il mutuo in meno tempo! Nel nostro caso, sotto i 25 anni la rata dovrebbe essere maggiore di 600 euro, ma non possiamo permettercelo visto il nostro stipendio. Mentre se scegliessimo un mutuo a 30 anni, la rata sarebbe minore di 591 euro mensili, ma dovremmo pagare più interessi.

Tornando al nostro esempio, a questo punto possiamo calcolare quanto restituiremo in totale con le rate per un finanziamento di 112.000 euro, con rate da 591 euro, un tasso fisso del 4% e una durata di 25 anni, cioè 300 mesi. Ci basta fare 591*300=177300. Cioè in 25 anni, avremo restituito 112.000 euro più 177.300-112.000=65.300 di interessi. Quindi più del 50% di interessi.

Qual è la differenza tra TAN e TAEG?

Fino ad ora abbiamo considerato solo i costi dovuti alle rate, cioè al tasso di interesse annuale, detto TAN cioè (Tasso Annuale Nominale). Ma quando istituiamo un mutuo esistono una serie di costi aggiuntivi, come per esempio il costo della perizia tecnica iniziale, l’assicurazione obbligatoria su incendio e scoppio, l’assicurazione facoltativa sulla vita, le imposte, le spese che sostiene la banca per proporci il mutuo e un’altra serie di costi. Per questo, c’è un indicatore fondamentale che ci mostra quanto effettivamente andremo a pagare alla banca, oltre alle rate: si tratta del TAEG, cioè Tasso Annuo Effettivo Globale.

Nel nostro caso, per esempio, sommando tutti i costi aggiuntivi, la banca ci comunica che il TAN è al 4%, mentre il TAEG è del 4,5% e questo significa che non restituiremo solo i circa 177 mila delle rate, ma anche altri circa 9.000 di costi aggiuntivi. Dobbiamo poi anche sempre considerare che stiamo parlando delle spese che avremo con la banca, ma ne esistono altre, come per esempio il notaio.

Abbiamo capito come funzionano le rate e quanto dura un mutuo. Ma immagino vi stiate chiedendo: che cosa succede se non riusciamo più a pagare le rate?

Cosa succede se non paghiamo le rate?

Prima di tutto va detto che esistono casi in cui possiamo richiedere la sospensione del mutuo fino a 18 mesi se ci troviamo in difficoltà, per esempio se perdiamo il lavoro e il nostro mutuo non supera un certo valore. In questo caso, la legge ci tutela.

Nel caso invece di ritardi di pagamento non giustificati, esistono diversi scenari a seconda della gravità della situazione. Quando siamo in ritardo con il pagamento di una rata, la banca applica degli ulteriori interessi, detti interessi di mora. Chiaramente, le conseguenze variano a seconda del numero di giorni di ritardo. Se è solo di qualche giorno, il pagamento della mora è sufficiente. Ma se il ritardo persiste e diventiamo gravemente inadempienti, la banca può decidere di chiudere il contratto. E qui si aprono due scenari: nel primo, ci viene chiesto di pagare immediatamente la parte di quota che ancora dobbiamo alla banca. Ma se non siamo in grado di coprire questa spesa, si apre il secondo scenario: se non paghiamo le rate per più di 18 mesi, la nostra casa viene messa all’asta e il ricavato della vendita va alla banca per rientrare del prestito. È il cosiddetto pignoramento. Comunque, si tratta dello scenario peggiore possibile.

Parlando invece di cose un po’ più positive, a questo punto rimane da chiedersi: quali sono gli accorgimenti che possiamo adottare per risparmiare su un mutuo?

Come risparmiare sul mutuo?

Il primo consiglio fondamentale è quello di consultare sempre più di una banca prima di decidere il piano giusto per noi. Quando una banca valuta la nostra richiesta, è tenuta a rilasciarci un documento contenente tutte le informazioni relative al nostro mutuo: quanto pagheremo ogni mese, quanti interessi paghiamo ogni mese e quali saranno le spese accessorie. È il cosiddetto PIES, Prospetto Informativo Europeo Standardizzato. Ecco, il consiglio è di avere più PIES da confrontare, così da fare la scelta giusta.

Un’altro consiglio è quello di continuare a valutare se ci sono banche che offrono mutui convenienti, anche quando abbiamo già stipulato il nostro mutuo e lo stiamo già pagando. Questo perché se troviamo un’offerta più conveniente della nostra, è possibile cambiare banca, è la cosiddetta surroga o portabilità. E come funziona? La nuova banca paga il debito residuo alla banca precedente, e a quel punto noi pagheremo il mutuo alla nuova banca, con le nuove condizioni. E tutto ciò senza penali né costi aggiuntivi grazie alla Legge Bersani del 2007.

L’ultimo possibile consiglio è quello dell’estinzione anticipata, cioè quando ripaghiamo tutto il debito in anticipo, se ne abbiamo la possibilità. In questo modo, pagheremo meno interessi, perché ricordiamoci che gli interessi si pagano sul debito residuo, quindi più breve è un mutuo, meno interessi paghiamo. Anche questa operazione, come la surroga, non prevede penali o costi aggiuntivi grazie alla Legge Bersani.

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