Nel Sud Italia una casa su due è abusiva: Calabria e Basilicata detengono il record

Nel Sud Italia un edificio su due è abusivo: lo dicono il Cresme (Centro ricerche economiche sociologiche e di mercato nell’edilizia) e il Rapporto Bes (benessere equo e sostenibile) 2024 dell'Istat. Se al Nord le abitazioni abusive sono il 4,3% del totale e al Centro salgono a 14,7%, il dato impenna al Sud, arrivando 40,2%. In particolare, sono la Calabria e la Basilicata a detenere il record di regioni con più abusivismo edilizio: ogni 100 costruzioni autorizzate, 50,2 sono abusive.

Recentemente, la questione è tornata alla ribalta viste le imminenti elezioni campane: il partito Fratelli d'Italia – che vorrebbe alla presidenza della regione il viceministro Edmondo Cirielli – vorrebbe infatti modificare la legge di Bilancio per riaprire il condono edilizio, cioè la possibilità di mettere in regola le case costruite senza permesso. Ma l'opposizione e le associazioni ritengono che questo non sia il giusto metodo per fermare l'abusivismo edilizio dilagante nel Sud Italia, visto che i condoni possono passare per un incentivo per chi costruisce (o ha costruito) senza alcun rispetto per il bene pubblico, mentre la soluzione deve passare per una riforma delle politiche urbanistiche solida e ben strutturata.

Cos’è l’abusivismo edilizio e perché è pericoloso

Quando si parla di abusivismo edilizio, si intende una casa – o più in generale un edificio – che, o tutto o in parte, è stato costruito senza i permessi obbligatori per legge, o che è stato costruito in maniera diversa dal permesso autorizzato realmente. In sostanza, quindi, gli edifici abusivi vengono costruiti con lavori non consentiti dalla legge in quanto violano le norme urbanistiche, ambientali e di sicurezza.

Un esempio molto comune di questo tipo, sono gli ampliamenti di un immobile senza permesso (e quindi la realizzazione di una stanza, di un piano o di una terrazza quando per legge non sarebbe lecito) e spesso senza alcun tipo di titolo abilitativo (il permesso di costruire), oppure la costruzione di edifici in aree costiere, protette o a rischio di frane, o su terreni agricoli non edificabili. Edificare in questo tipo di zone significa infatti erosione, consumo del suolo e dissesti che in caso di terremoti, alluvioni e frane può portare alla morte degli abitanti di questi immobili. In particolare, negli anni Novanta e nei primi anni Duemila, ci fu un periodo in cui in Campania ci furono almeno 5000 casi di abusi edilizi all'anno, e le abitazioni in questione venivano realizzate quasi tutte in zone "ad alto fascino" (Ischia, costiera Amalfitana e Campi Flegrei) con la scusa della necessità di nuove abitazioni.

Ma l'abusivismo è pericoloso anche in città, perché i quartieri si fanno caotici e trafficati, e gli spazi pubblici vengono meno. Sia nel caso di edifici abusivi costruiti in zone a rischio che in città, i costi per lo Stato sono molto alti: le demolizioni, infatti, sono lentissime, e si aprono contenziosi infiniti, visti i tempi della legge italiana.

Cosa dicono i dati e perché l'abusivismo è così diffuso nel Sud Italia

Le rilevazioni del Cresme e i dati Istat parlano chiaro: il fenomeno è quasi nullo al Nord, ma pian piano che ci si sposta verso Sud, i dati si impennano.

Al Nord, infatti, l’indice di abusivismo è molto basso, e ci sono circa 4,3 abitazioni abusive ogni 100 abitazioni autorizzate. Al Centro Italia il dato sale, con 14,7 abitazioni abusive ogni 100 autorizzate. Ma passiamo al Sud, dove il arriva a 40,2.

In particolare, sono Calabria e Basilicata a detenere questo triste primato (54,1 su 100), seguite da Campania (50,4 su 100) e Sicilia (48,2). La regione governata da Vincenzo de Luca spicca per un record tutto suo, quello di ordinanze emesse in rapporto alla popolazione: secondo lo studio di Legambiente, infatti, dal 2004 al 2022 è stata aperta una pratica per abusivismo edilizio ogni 236,6 abitanti.

Ma per quale ragione l'abusivismo è così diffuso nel Mezzogiorno? Il fenomeno è alimentato da una serie di fattori strutturali:

• Controlli deboli (o uffici tecnici sotto organico)
• Poche demolizioni: spesso meno del 20% di quelle ordinate
• Aspettativa dei condoni: ogni volta che se ne parla, molti sperano di essere “regolarizzati”, e l'aspettativa ricorrente dei condoni alimenta nuovi abusi
• Necessità abitative: molte persone sentono la necessità di ampliare la propria casa in tempi brevi, evitando quindi di allungare i tempi della burocrazia. Inoltre, ampliare abusivamente permette di evitare molti costi (progettazione da parte degli architetti, pratiche edilizie da centinaia o migliaia di euro, oneri di urbanizzazione, contributi di costruzione, adeguamenti obbligatori molto costosi che in tanti non possono permettersi)
• Questione sociale: in molti comuni, quasi tutte le case hanno almeno una parte abusiva, e conviene quasi per chiunque chiudere un occhio sulla questione

Cosa può succedere quando un abuso edilizio viene scoperto 

In questo campo bisogna fare attenzione alla terminologia: quando si parla di abuso edilizio si intende l’atto illegale, ossia il singolo intervento illecito; l'edificio abusivo, invece, è il risultato dell'abuso edilizio, la casa costruita o modificata illegalmente.

Se l'abuso edilizio viene scoperto, tecnicamente il Comune dovrebbe ordinare l’abbattimento dell'edificio in questione. Se il Comune non interviene, dovrebbe farlo la Prefettura. Ma se per qualche ragione l'immobile non si potesse demolire, l’edificio passerebbe “gratuitamente” al patrimonio comunale.

All'atto pratico, però, vengono eseguite pochissime demolizioni, soprattutto al Sud. Secondo lo studio di Legambiente riguardo alle mancate demolizioni nel Lazio e nel Sud Italia, dal 2004 al 2022 i 485 Comuni presi in considerazione hanno emesso in tutto 70.751 ordinanze di demolizione, ma sono stati eseguiti 10.808 abbattimenti, ossia un irrisorio 15,3%.

Come si possono sanare gli abusi edilizi 

Gli abusi edilizi possono essere sanati solo tramite sanatoria ordinaria o condono edilizio.

La sanatoria ordinaria è un procedimento previsto dalla legge che permette di regolarizzare alcuni abusi edilizi, ma solo in casi molto precisi. Per spiegarci meglio: se una parte di casa è stata costruita senza permesso (tramezzo spostato, soppalco costruito senza essere stato dichiarato, sottotetto che diventa una mansarda, garage che diventa una taverna), ma rispetta le regole urbanistiche e ambientali, si può chiedere al Comune di “metterla in regola”, come se il permesso fosse stato chiesto in ritardo. In parole povere, l’edificio è “regolare”, ma contiene degli abusi edilizi anche noti come "difformità parziali". Dopo una verifica del Comune, se c'è la conformità, si può concedere la sanatoria.

La sanatoria, si può concedere solo se nel caso in cui l'abuso fosse "autorizzabile all’epoca”: ciò significa che la parte costruita senza permesso deve essere compatibile con la legge che c’era nel momento in cui è stata realizzata. Ad esempio: nel 2015 una persona ha chiuso un balcone della propria casa con una veranda, e lo ha fatto senza chiedere il permesso. In quell'anno, il regolamento edilizio permetteva di farlo, quindi può chiedere la sanatoria e ottenerla. In pratica si perdona un ritardo, non l'illecito.

Se la legge invece avesse vietato, all'epoca, una modifica del genere, l'abuso non è sanabile con procedura ordinaria. Ed è qui che entra in gioco il condono edilizio, ossia una legge straordinaria che “perdona” opere che non sarebbero mai state autorizzabili, nemmeno negli anni in cui sono state realizzate. In questo caso, è l'illecito ad essere perdonato.

Perché in politica c'è terreno di scontro sui condoni edilizi: i rischi annessi

Sul piano politico, non tutti sono favorevoli alla concessione dei condoni, per diverse ragioni: in primis perché questo tipo di legge in qualche modo “perdona” chi ha costruito abusivamente, mentre chi ha rispettato le regole ha pagato progettisti, tasse e oneri, e sarebbe un affronto nei confronti di questi ultimi che si sono comportati onestamente e hanno pagato e rispettato le norme.

Oltretutto, sul piano politico promettere dei condoni è rischioso perché, in attesa di nuove regole ai Comuni, le demolizioni vengono sospese per anni, e facendo ciò si genere uno stallo amministrativo in cui le pratiche rimangono ferme e i quartieri rimangono in situazioni di irregolarità più o meno pericolose (pensiamo alle case abusive costruite in aree fortemente bradisismiche).

Inoltre, il messaggio che passa è potenzialmente pericoloso, ossia che se si costruisce abusivamente, prima o poi verrà perdonato. Seguendo questo ragionamento, quindi, si continuerà a costruire senza permesso in attesa dei prossimi condoni, mancando di rispetto all'ambiente, alle vite umane e chi costruisce nella legalità.

Inoltre, molti politici ritengono che coloro che propongono i condoni in aree dove il fenomeno è molto diffuso, lo facciano esclusivamente per ottenere i voti di chi ci abita, che non vuole vedere la propria casa demolita. Il condono diventa quindi un mezzo di propaganda politica.

La soluzione agli abusi edilizi non è facile da trovare, ma un'ottima base di partenza sarebbe l'aumento del personale tecnico che deve affrontare i controlli (tutt'ora sotto-organico) e dei controlli stessi, con procedure uniformi in tutt'Italia. Le sanzioni, poi, devono essere realmente applicabili, con tempi certi per le demolizioni o per i ripristini. La vigilanza, oltretutto, dovrebbe essere costante, perché senza essa anche la migliore riforma delle politiche urbanistiche può fallire.

Attualmente, una riforma di questo tipo sarebbe più che necessaria, soprattutto per migliorare il coordinamento fra Stato, Regioni e Comuni ed evitare conflitti di competenza che rallentano l’azione contro gli abusi. E poi, rendere le procedure più semplici e chiare (il testo dovrebbe essere il più specifico possibile, per evitare "zone di grigio" che si prestano a interpretazioni arbitrarie) e rendere più difficile aggirare le regole di costruzione.

Prima ancora di questa riforma, però, è essenziale andare alle radici del problema dell'abusivismo edilizio, e comprendere perché molti italiani scelgono questa via e cosa si può fare all'atto pratico, come ad esempio ridurre significativamente gli oneri di costruzione o offrire agevolazioni per la ristrutturazione e il recupero delle case già esistenti, invece di nuove costruzioni abusive. Parallelamente, sono necessarie politiche abitative lungimiranti, capaci di ridurre la pressione a costruire illegalmente, soprattutto nelle aree più sensibili o dove la domanda di alloggi è particolarmente alta.

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