Abusivismo edilizio: cos’è, cosa si rischia e i rimedi per sanarlo

Dopo la frana di Ischia si parla sempre più spesso di abuso edilizio. Ma cosa significa esattamente? Con questo termine si identifica un reato condotto in merito alla realizzazione di un intervento edilizio – che può essere sia la costruzione di un intero immobile sia di una sua parte limitata. Dal punto di vista tecnico, si parla  di "difformità edilizia", anche se in questo contesto la parola "abuso" può essere usata come sinonimo. L'argomento è molto vasto, ricco di sfaccettature legali che si articolano in maniera differente a seconda del tipo di abuso, dei soggetti coinvolti e dell'importanza volumetrica dell'opera abusiva. Cerchiamo qui di dare una panoramica generale del problema, delle possibili conseguenze associate e delle eventuali strategie per sanare un abuso.

Il permesso per costruire

Chiariamo anzitutto che costruire non vuol dire soltanto realizzare ex-novo qualcosa ma anche modificare in maniera sostanziale ciò che già esiste. Non possiamo pensare di cambiare i volumi di immobile a nostro piacimento: per farlo è necessario interfacciarsi con appositi enti il cui compito è quello di giudicare se le modifiche possono essere considerate ammissibili.
O ancora, non possiamo realizzare una struttura che fungerà da semplice abitazione per poi trasformala in struttura a servizio di attività commerciali.

Evitando di perderci negli esempi, vediamo dal punto di vista macroscopico quali sono le ragioni che principalmente comportano la necessità di avere un permesso per costruire.

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Di Stefano Gandelli

Ragioni di tipo urbanistico

Sono quelle legate al contesto edilizio in cui vogliamo realizzare la nuova opera. Le nostre città infatti sono suddivise in "zone" con caratteristiche urbanistiche differenti. Per ogni comune, esiste un determinato documento tecnico, chiamato Piano Regolatore Comunale (o anche Piano Urbanistico Comunale) che, per l'appunto, regola lo sviluppo edilizio di una data zona in confronto ad un'altra. Un esempio semplice per capire questo concetto è legato ai vincoli costruttivi associati ai centri storici delle città, rispetto a quanto invece è possibile fare in zone della stessa città più periferiche.

La redazione di un piano regolatore è un aspetto fondamentale nello sviluppo degli ambienti urbani. Esso incide sull'effettiva riuscita delle attività commerciali e produttive che si innestano nel tessuto cittadino. Ne viene da sé che se ognuno facesse di testa sua, si perderebbe il filo di una gestione unitaria del sistema: in altre parole, sarebbe il caos più totale.

Ragioni di tipo ambientale

Sono quelle legate principalmente al contesto paesaggistico e al rispetto delle aree di verde presenti in un dato luogo. Sono concetti che vengono presi in considerazione da differenti documenti tecnici gestiti dagli organi amministrativi (i comuni), inclusi dentro al Piano Regolatore come documenti di carattere più attuativo.

Ragioni di sicurezza strutturale

Sono quelle legate ai rischi naturali a cui si può andare incontro nel realizzare una costruzione in un dato luogo. Anche qui, la spiegazione è abbastanza semplice: le costruzioni interagiscono con la natura che le circonda. Si può pensare ai forti venti, ai terremoti e alle frane: se alcuni territori presentano un rischio troppo alto per permettervi la realizzazione di una costruzione sicura, allora queste zone sono scartate a tal fine e destinate a differenti attività. La costruzione di un immobile è quindi subordinata ad alcuni requisiti tecnici di cui non si può fare a meno, associati alla presenza di rischi naturali troppo elevati da poter gestire in range di sicurezza accettabili.

Perché si realizza un abuso?

I motivi per cui un soggetto può avere interesse alla realizzazione di un abuso edilizio sono presto detti: quello più semplice da analizzare è di certo quello associato al vantaggio economico legato alla mancata comunicazione delle attività di costruzione. Questi costi infatti variano a seconda della tipologia di opera a cui si fa riferimento, in particolare in relazione alla sua volumetria.
In secondo luogo, un ulteriore motivo che fa molto gola è l'abbreviazione dei tempi dell'intero processo costruttivo. Infatti, ottenere il permesso a costruire può richiedere diversi mesi: i tempi di realizzazione dell'opera dal momento di consegna di tutti gli elaborati tecnici diventano quindi davvero importanti.

Si può essere "colpevoli" di un abuso edilizio anche se non direttamente artefici dello stesso. Di fatto, eventuali eredità o altre cessioni di immobili possono comportare anche la cessione di difformità edilizie e conseguente necessità di adempiere al sanamento dell'errore presente. Inoltre, una difformità edilizia si può causare anche per un errore di valutazione preliminare di tipo tecnico, ovvero per mancata conoscenza di alcuni vincoli in fase di realizzazione dell'opera.

Cosa comporta un abuso

Il primo (e più importante) rischio che si ha in materia di abuso è una ridotta o totale mancanza di sicurezza: se ho costruito una casa abusiva su un territorio ad alto rischio idrogeologico, sto implicitamente accettando il rischio che si verifichi un evento calamitoso che potrebbe causare seri danni, economici e non, al fabbricato e a chi lo occupa.

Ovviamente, la trasgressione di legge viene perseguita in quanto reato, principalmente' tramite due strade:

• La sanzione penale, cioè il pagamento di una multa per effetto dell'abuso o, nei casi più gravi, l'arresto di uno o più soggetti coinvolti. La sanzione penale può eventualmente andare in prescrizione, ovvero potrebbe passare un lasso di tempo tale da non essere più valida. Orientativamente, si parla di 4-5 anni se il responsabile viene raggiunto da un rinvio a giudizio;
• La sanzione amministrativa, rappresenta il ripristino dei luoghi oggetti di abuso allo stato di origine. La condizione estrema in questo caso è la demolizione del bene. Ovviamente, le spese associate a tutti i lavori da effettuare sono a carico del soggetto colpevole. Possono esserci situazioni intermedie dove è possibile mantenere le modifiche effettuate, provvedendo a sanare quanto prodotto (vedi di seguito). Nel caso di sanzione amministrativa, tuttavia, non è mai possibile andare in prescrizione.

Rimediare ad un abuso: sanatoria e condono

Attualmente esistono degli strumenti utili al sanamento di un abuso:

• Le sanatorie, rappresentano effettivamente i provvedimenti su cui contare oggigiorno per rimediare agli errori commessi/ereditati in materia di abusivismo. Una sanatoria permette appunto di sanare la difformità mediante il pagamento di una sanzione e l'ausilio di un professionista incaricato a realizzare tutti i documenti tecnici necessari al caso. Attenzione: non tutto è sanabile! Solo ciò che è concesso dalla normativa vigente e dai regolamenti locali. Se la difformità non rispetta questi vincoli, allora sarà necessario demolire;
• Il condono può essere visto come un particolare tipo di provvedimento in cui lo Stato, tramite una legge speciale, permette la cancellazione automatica di ogni difformità presente (previa presentazione di documentazione appropriata). Essendo una legge emanata a discrezione dello Stato stesso, non si ha una certezza di una sua futura emanazione. Infatti, ad oggi sono stati emanati solo tre differenti condoni, cioè tre finestre temporali (1985 – 1994 – 2003) in cui i soggetti interessati hanno potuto sanare le difformità nel rispetto dei vincoli applicativi dettati. Affidarsi a questi provvedimenti per risolvere un problema di abuso edilizio è molto rischioso: potrebbe non aprirsi mai una nuova finestra temporale che permetta di ottenere un nuovo condono, o comunque non avere i requisiti per utilizzarlo.

Per approfondire, ecco un video che abbiamo realizzato sulla dinamica della frana di Ischia: