Dove le case costano di più in Italia e quanto sono saliti i prezzi in 10 anni: classifica zone più care

Rispetto a 10 anni fa, comprare o affittare una casa in Italia costa decisamente di più, soprattutto per quanto riguarda le locazioni. Come emerge da uno studio di Immobiliare.it, che ha analizzato l'evoluzione dei prezzi di monolocali, bilocali e trilocali in Italia e in 20 principali città, tra il 2016 e il 2026, i prezzi sono aumentati. Ad esempio, i prezzi di vendita dei bilocali sono aumentati del 21% a livello nazionale, mentre gli affitti dei trilocali sono cresciuti del 50%.

Gli aumenti non sono stati uniformi sul territorio, e ci sono città in controtendenza: in testa alla classifica dei rincari per bilocali e trilocali in vendita c'è Trieste, mentre Brescia registra l'incremento maggiore per gli affitti dei trilocali (+63%). Milano continua a distinguersi per i valori particolarmente elevati, mentre in città come Catania e Genova i prezzi di vendita di determinate tipologie immobiliari sono addirittura diminuiti.

I dati più recenti dell’Osservatorio Immobiliare del mercato residenziale indicano che in media il prezzo medio richiesto per l’acquisto di una casa in Italia è di 2.229 euro al metro quadro, in aumento del 4,99% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Le regioni più care dove comprare casa sono Trentino-Alto Adige, Liguria e Lombardia, mentre le più economiche si trovano tutte nel Mezzogiorno. Anche il mercato degli affitti presenta differenze molto marcate intorno alla quotazione media nazionale di 15,1 €/mq, con un incremento del 5,52% negli ultimi dodici mesi: la Valle d'Aosta è la regione dove gli affitti sono più cari, il Molise quella con i prezzi medi più bassi.

Quanto sono aumentati i prezzi delle case in Italia dal 2016 al 2026

Secondo l'analisi di Immobiliare.it Insights, negli ultimi dieci anni il mercato immobiliare italiano ha registrato incrementi dei prezzi per tutte e tre le tipologie abitative considerate.

Nel settore delle compravendite, l'aumento maggiore riguarda i bilocali, con un +21% rispetto al 2016, seguiti dai monolocali (+15%) e dai trilocali (+13%). La crescita è stata ancora più marcata nel mercato degli affitti, dove i canoni sono aumentati del 46% per i monolocali, del 49% per i bilocali e del 50% per i trilocali. Nel caso dei trilocali rincaro percentuale degli affitti è stato quasi quattro volte quello dei prezzi di vendita.

È importante precisare che questi incrementi sono nominali, cioè non tengono conto dell'inflazione registrata durante il decennio, e che i dati riflettono i valori di mercato degli immobili offerti in vendita o in locazione, che non coincidono necessariamente con i prezzi finali delle transazioni.

Le regioni in cui gli appartamenti costano di più, la classifica: Trentino, Liguria, Lombardia

Secondo i dati dell’Osservatorio Immobiliare del mercato residenziale, le regioni con le quotazioni medie più elevate a Ottobre 2026 sono:

• Trentino-Alto Adige (3.778€/mq)
• Liguria (2.840 €/m²)
• Lombardia (2.819 €/m²).

In particolare, in Trentino-Alto Adige i prezzi medi sono più alti in provincia di Bolzano (4,848€/mq) e le case più costose della provincia si trovano in alcune delle località turistiche più rinomate delle Alpi, nel cuore delle Dolomiti, come la Val Gardena e la Val Badia. Nei comuni più esclusivi il prezzo delle case arriva a oltre un triplo della media regionale.

In particolare, i 5 comuni della provincia di Bolzano con i prezzi medi maggiori delle case sono infatti:

• Selva di Val Gardena (13.375€/mq)
• Santa Cristina in Valgardena (10.529€/mq)
• Ortisei (9.239€/mq)
• Corvara in Badia (9.233€/mq)
• Badia (8.433€/mq).

Se la montagna domina la classifica generale, alcune delle località balneari più prestigiose raggiungono comunque quotazioni molto elevate. Anche il Liguria (la seconda regione più cara), in alcune località di mare il costo delle abitazioni è molto più elevato della media regionale. La provincia più cara risulta essere Savona (3.664€/mq) e qui le quotazioni arrivano a superare i 5.000 euro al metro quadro nei comuni di:

• Alassio (5.951€/mq)
• Bergeggi (5420€/mq)
• Laigueglia (5338€/mq)
• Finale Ligure (5059€/mq)
• Borgio Verezzi (5036€/mq).

Al terzo posto tra le regioni dove costa di più comprare casa troviamo la Lombardia (2819€/mq) e in particolare la provincia di Milano (4180€/mq). A trainare con un distacco importante rispetto a tutti gli altri comuni è soprattutto la città di Milano con 5667€/mq: più del doppio della media nazionale.

Il comune di Milano si attesta anche come il capoluogo di regione con i prezzi medi più alti, seguito da Firenze (4.787 €/mq) e Roma (3.894 €/mq).

Nella tabella qui sotto, invece, le 10 città con i maggiori rincari dei bilocali in vendita secondo i dati di Immobiliare.it.

Non tutte le città hanno visto crescere i prezzi delle abitazioni: Catania è l'unica tra quelle analizzate a registrare una diminuzione per tutte e tre le tipologie, con flessioni del 6% per i monolocali, del 3% per i bilocali e del 14% per i trilocali. A Genova, invece, sono diminuiti i prezzi dei bilocali (-6%) e dei trilocali (-11%), mentre a Palermo è stato rilevato un lieve calo per i trilocali (-1%).

Le zone con gli affitti più alti

Riguardo invece le locazioni immobiliari, le regioni con gli affitti più cari secondo l'Osservatorio sono:

• Valle d'Aosta, (24,16€/mq)
• Lombardia (19,05 €/m²)
• Toscana (17,34 €/m²)

Anche in questo caso alcuni dei comuni con le quotazioni più elevate si trovano nelle località turistiche di montagna. In particolare, i tre comuni valdostani che superano i 30€/mq si concentrano tutti nella Valle di Gressoney: Gressoney-La-Trinitè (35,85€/mq), Gressoney- Saint-Jean (35,81€/mq) e Gaby (35,75€/mq)

Anche in Lombardia, il costo degli affitti è nuovamente trainate dalla provincia di Milano (21,48€/mq), mentre in Toscana dalla provincia di Firenze (20,14€/mq).

Inoltre, tra i capoluoghi di regione, Milano mantiene infatti il primato anche per gli affitti, con 22,52 €/m² al mese. Seguono nuovamente Firenze (21,64 €/m²) e Roma (19,75 €/m²).

In tutte le 20 città esaminate nello studio di Immobiliare Insights e per tutte le tipologie abitative i canoni sono aumentati almeno del 19% negli ultimi dieci anni. Per i monolocali l'incremento maggiore è stato registrato a Padova, dove gli affitti sono cresciuti del 59%, seguono Brescia (+58%) e Venezia (+56%). Nel caso dei bilocali è Bari a guidare la classifica, con un rincaro del 56%, seguita da Padova (+55%). Bergamo, Brescia, Torino e Trieste condividono invece un aumento del 52%. Per i trilocali il primato spetta a Brescia, dove gli affitti sono cresciuti del 63%, raggiungendo i 10,8 euro/m² al mese. Al secondo posto troviamo Bari (+59%), seguita da Bergamo e Padova (entrambe +53%).

Dove le case costano meno: le regioni del Mezzogiorno

Le regioni dove costa mediamente meno comprare casa si trovano tutte nel Mezzogiorno:

• Calabria (978€/mq), soprattutto in provincia di Reggio Calabria (840€/mq), in particolare nel comune di Anoia (247€/mq)
• Molise (1051€/mq), con i prezzi più bassi in provincia di Isernia (683€/mq) e nello specifico nel comune di Castelverrino (213€/mq)
• Sicilia (1192€/mq), soprattutto in provincia di Caltanissetta (639€/mq), in particolare nel comune di Delia (313€/mq)

Se invece ci concentriamo sui capoluoghi di regione, la classifica cambia leggermente. Il più economico è Catanzaro con 1.024 €/mq (oltre cinque volte in meno il costo di una casa a Milano), seguito da Campobasso con 1.070 €/mq e Potenza con 1.291 €/mq.

Le case con gli affitti medi più bassi si trovano invece in queste regioni:

• Molise (6,84€/mq), con i prezzi più bassi in provincia di Isernia (6,68€/mq), in particolare nel comune di Macchiagodena (5,75€/mq)
• Basilicata (7,63€/mq), soprattutto nella provincia di Potenza (6,78€/mq) dove gli affitti più bassi si trovano nel comune di Avigliano (4,56€/mq)
• Abruzzo (8,35€/mq), in particolare nella provincia di Chieti (7,09€/mq) dove al trainare al ribasso la media è il comune di Arielli (4,81€/mq).

Leggermente diverso poi anche il podio dei capoluoghi di regione più economiche: Campobasso (6,75€/mq), Potenza (7,01€/mq) e L’Aquila (8,01€/mq).

Tutti questi numeri evidenziano come la geografia del mercato immobiliare italiano sia fortemente legata alla domanda turistica, alla disponibilità di terreno edificabile e alla presenza di grandi città. Da una parte ci sono infatti alcune località in cui la domanda di seconde case e immobili di fascia alta si concentra su un'offerta relativamente limitata. Dall'altra ci sono numerosi piccoli comuni dell'entroterra, dove la domanda è molto più contenuta e i prezzi possono scendere a poche centinaia di euro al metro quadro.

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