Quanto costa ereditare una casa? Non significa riceverla a costo zero: tasse e spese da conoscere

Comprare casa è diventato sempre più difficile, soprattutto per i giovani. I prezzi degli immobili continuano a crescere, gli stipendi faticano a tenere il passo e ottenere un mutuo non è alla portata di tutti. Una situazione che si inserisce in un contesto più ampio, segnato dall’aumento del costo della vita e dalle difficoltà di arrivare a fine mese. Secondo gli ultimi dati ISTAT sul mercato immobiliare, relativi al secondo trimestre del 2026, in Italia, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Per chi non può permettersi un’abitazione, quindi, ereditarla dai genitori può sembrare la prospettiva migliore. Ma attenzione: ricevere una casa in eredità non significa necessariamente ottenerla gratis. Tra imposte di successione, costi burocratici ed eventuali lavori di ristrutturazione, anche diventare proprietari di un immobile di famiglia può richiedere una spesa significativa. Insomma, in un mercato in cui acquistare casa è sempre più impegnativo, l’eredità immobiliare può rappresentare un’opportunità. Quanto bisogna spendere, quindi, per ricevere una casa in eredità? E quali sono le imposte e le altre spese da mettere in conto?

L'eredità immobiliare non è gratis: quali imposte bisogna pagare

Ricevere una casa in eredità non significa semplicemente ritrovarsi con le chiavi in mano; il passaggio dei beni deve essere correttamente comunicato al Fisco e bisogna seguire una serie di passaggi burocratici, a partire dalla dichiarazione di successione. Si tratta di un documento da presentare all’Agenzia delle Entrate, generalmente entro 12 mesi dalla data del decesso, per comunicare quali beni sono stati lasciati in eredità e a chi.

Ma è sempre obbligatoria? Non in tutti i casi. La legge prevede un’esenzione, ma soltanto quando sono rispettate contemporaneamente alcune condizioni:

• l’eredità deve essere devoluta al coniuge o ai parenti in linea retta della persona deceduta,
• il suo valore complessivo non deve superare i 100mila euro,
• non devono essere presenti immobili o diritti reali immobiliari,
• gli eredi non devono aver accettato l’eredità.

È sufficiente che anche uno solo di questi requisiti non sia rispettato perché l’esenzione venga meno. E le spese? Non esiste una cifra valida per tutti. Il costo per ereditare un immobile dipende da diversi fattori, tra cui il valore catastale della casa, il rapporto di parentela con la persona deceduta e le eventuali agevolazioni fiscali. Oltre all’eventuale imposta di successione, bisogna considerare anche le imposte ipotecaria e catastale e gli altri costi necessari per completare le pratiche. Insomma, prima di considerare una casa ereditata come un patrimonio acquisito, è importante capire quali spese comporta davvero il passaggio di proprietà.

Quanto si paga di successione? Il valore

L’imposta di successione non è uguale per tutti. A determinarne l’importo sono soprattutto due elementi: il grado di parentela con la persona deceduta e il valore dei beni ereditati. La legge, infatti, stabilisce aliquote diverse a seconda di chi riceve l’eredità e prevede alcune soglie, chiamate franchigie, al di sotto delle quali non si paga l’imposta:

• coniuge, figli e altri parenti in linea retta: l’aliquota è del 4% e si applica soltanto sulla parte del valore ereditato che supera 1 milione di euro per ciascun beneficiario,
• fratelli e sorelle: l’aliquota è del 6%, con una franchigia di 100mila euro per ciascun beneficiario. L’imposta si applica quindi soltanto sulla parte del valore ereditato che supera questa soglia,
• altri parenti fino al quarto grado e alcuni affini, nei casi previsti dalla legge: l’aliquota è del 6%, senza franchigia. L’imposta si calcola quindi sull’intero valore imponibile dei beni ricevuti,
• tutti gli altri beneficiari: l’aliquota sale all’8% e non sono previste franchigie,
• persone con disabilità grave riconosciuta ai sensi della legge 104/1992: è prevista una franchigia più elevata, pari a 1.500.000 euro.

C’è poi un aspetto importante da chiarire: il valore su cui si calcola l’imposta non coincide necessariamente con il prezzo a cui la casa potrebbe essere venduta sul mercato. Per determinare quanto si deve pagare, infatti, si fa riferimento al valore imponibile calcolato secondo le regole fiscali previste per la successione. Inoltre, le franchigie si applicano a ciascun beneficiario, non alla casa nel suo complesso. Questo significa che, se un immobile viene ereditato da più persone, la soglia di esenzione viene considerata separatamente per ciascuna di loro. A parità di valore dell’immobile, quindi, l’imposta può cambiare sensibilmente in base al rapporto di parentela con la persona deceduta e a come viene ripartita l’eredità.

Il costo delle imposte ipotecaria e catastale

Per completare gli adempimenti necessari al trasferimento dell’immobile, infatti, bisogna generalmente pagare anche l’imposta ipotecaria e quella catastale, due tributi legati all’aggiornamento dei registri immobiliari e del catasto. Il calcolo di queste imposte cambia radicalmente a seconda del tipo di atto: in caso di successione o donazione gli importi ordinari si calcolano applicando due aliquote al valore catastale dell’immobile con l’imposta ipotecaria pari al 2% e l’imposta catastale pari all’1% (con un importo minimo di 200 euro per ciascuna imposta). Se però si possiedono i requisiti per l'agevolazione "prima casa", entrambe le imposte sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Insomma, ereditare una casa può rappresentare un’alternativa all’acquisto, soprattutto in un mercato immobiliare in cui i prezzi continuano a salire e comprare un’abitazione è sempre più difficile. Ma non significa ricevere un immobile a costo zero: tra tasse, adempimenti burocratici ed eventuali ristrutturazioni, anche un’eredità può presentare un conto tutt’altro che trascurabile. Prima di considerarla una soluzione al problema della casa, quindi, è bene fare i conti con tutte le spese.

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